Seguros de incendio y sismo en comunidades.

En estos tiempos difíciles que hemos vivido como país la incertidumbre se apodera de nosotros al no conocer si estamos realmente asegurados y que tan bien asegurados están los bienes, cuando tendré que pagar y el tiempo de demora para volver a realidad de antes de terremoto sufrido, es por esto que le daremos un guía básica para acercarse a la verdad más próxima en su siniestro.
Seguros con Crédito Hipotecarios
El 95% de las pólizas tomadas con crédito Hipotecario están aseguradas con la cobertura sismo (cobertura complementaria a Incendio y adicionales) pero aquí hay un hecho que no está normado como norma general si no es en base al criterio de los bancos, que es el monto asegurar (valorización de la propiedad asegurada), entendamos que los bancos toman y exigen pólizas de Incendio y Sismo como una garantía de la plata prestada en un crédito hipotecario , esto quiere decir que no necesariamente el valor de la propiedad esta cubierta a través de una póliza de seguros tomada por el banco, los casos dramáticos son las personas confiadas que tienen seguro vigente y en al momento de comprar su casa dieron un monto importante de pie, lo cual no estaría considerado en caso de tener siniestro, y se quedaría sin indemnización por el % de pie entregado.

Que debemos saber de las pólizas de Seguros:

a) Monto Asegurado: El monto asegurado lo determina siempre el asegurado o dueño del bien, y se determina como el valor de reconstrucción del inmueble, esto excluye el valor del terreno por lo tanto el valor comercial y el valor de tasación del bien.
Haciendo un ejercicio simple de cuál es el monto asegurado debemos conocer el metraje que este tiene más las terminaciones. A modo de ejemplo una casa construida con terminaciones medianamente buenas el valor es de 20 UF, si tiene un metraje de 100 m2 el valor es de 2000 UF.

b) Clausula de Prorrateo Clausula establecidas en las condiciones generales de la póliza inscritas en Superintendencia de valores y seguros. Castiga el % del monto mal asegurado en la indemnización de un siniestro cubierto en la póliza y que sea de daño parcial.
Ejemplo Propiedad de monto real de reconstrucción de UF1000 y presenta daños por UF500 entraría en prorrateo de un 50% indemnizando antes de Deducible UF250, vale decir una cuarta parte de lo que vale el bien asegurado.
No está claro si todas las pólizas tomadas por créditos bancarios están excluidas de esta clausula, lo que pone el peligro seriamente la indemnización integra de siniestro cubierto por la compañía de seguros
También hay un hecho contingente donde el alza de la bencina , la escases de materiales y otros factores en donde se estima un alza en el valor de construcción , donde refleja el grave peligro a pasar de estar bien asegurado a mal asegurado, según análisis de la industria este alza estaría bordeando un 20% reflejando un grave peligro en las indemnizaciones de seguros en estos tiempos.

c) Deducible El Deducible es la parte en momento de indemnización de un siniestro que el asegurado debe cubrir o descontar de su indemnización, en bienes habitaciones es de 1% del monto total asegurado con mínimo de UF25 ($525000) y máximo de UF5000 ($105.000.000) por ubicación de riesgos comerciales es de 2 % del monto total asegurado con mínimo de UF50 ($1.050.000) y máximo de UF10.000 ($210.000.000).

Cuando nos compramos un departamento o una casa en un condominio se nos sumas nuevas obligaciones que debemos cumplir. Esto se debe a que convivir en espacios comunes con otras personas a veces esto trae problemas. Algunos pueden desencadenarse cuando ocurre un siniestro que afecte a una o varias propiedades, incluyendo los espacios de uso común.
Es por esto que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala que, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades deberán ser aseguradas contra incendio, incluyéndose los bienes comunes en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Esta obligación, que no todos los edificios o condominios cumplen porque se rigen informalmente, es para establecer responsabilidades en caso de ocurrir un siniestro. De lo contrario, será el administrador el que deberá responder, hasta con sus bienes personales. La ley señala que una comunidad puede declarar como no obligatorio estos seguros, pero entre los administradores formales no se registran casos así, por lo arriesgado que sería tal actitud.
«Es obligación del administrador que el conjunto esté asegurado en su totalidad. Habitualmente, se contrata un seguro a una sola compañía para lo que son los espacios comunes, en tanto que el administrador puede ofrecer a los propietarios alternativas que se pueden agregar a la anterior, o cada propietario puede convenir una por su cuenta, debiendo presentarla al administrador para verificar que esté vigente y renovada.

Que pasa con las propiedades aseguradas con créditos hipotecarios y sus seguros.

Los bancos toman seguros por los montos de los créditos, en un crédito hipotecario, los que no necesariamente corresponden al valor del bien. (El valor real a asegurar es el valor de reconstrucción del bien), ya que en ocasiones puede tomar el crédito dando un pie para éste el que no queda asegurado.

Como determinar los valores del monto asegurado?

Respecto a los valores de los espacios comunes y de las propiedades individuales que se deben declarar al contratar los seguros, las compañías no tasan, ya que aceptan de buena fe los montos que se le señalen, pero conviene hacerlo en su justa medida por un experto externo.
Haciendo un ejercicio simple de cual es el monto asegurado debemos conocer el metraje que este tiene mas las terminaciones. A modo de ejemplo una casa construida con terminaciones medianamente buenas el valor es de 20 UF, si tiene un metraje de 100 m2 el valor es de 2000 UF.
Si ocurre un siniestro, y la propiedad fue sobre o infravalorada, la compañía pagará sólo el valor real de la pérdida. (En caso de perdidas parciales pagara la proporción de lo siniestrado) Por ejemplo, si una propiedad en su valor real es de 1000 UF y el asegurado la aseguro por 500 UF y el monto de la perdida parcial es 500 UF entrara en prorrateo indemnizando la compañía 250 UF.

Catastro y pago
Lo que se acostumbra tasar son los costos de reposición, es decir, lo que cuesta reconstruir el inmueble en su totalidad o cada unidad o espacios comunes afectados para dejarlos en condiciones de habitabilidad como era antes de ocurrir el siniestro, por lo que no se considera el valor del terreno y los bienes muebles.
Las aseguradoras acostumbran hacer un catastro del conjunto según el permiso de edificación y los metros cuadrados, con lo que se determina un valor promedio bastante acorde con la realidad.
Si alguien pretende sustraerse a la obligación de hacerse parte del seguro, la ley faculta al administrador a hacerlo por cuenta y cargo de él, cobrándole la prima correspondiente junto con los gastos comunes. En caso de arriendo, este gasto lo paga el dueño, salvo que el contrato entre ambos especifique lo contrario. Quien aun así no quiera pagar se expone a que la comunidad entable acciones legales en su contra, pudiendo cobrársele intereses y ser presionado además con corte de luz, impedimento de votar en la asamblea de copropietarios o ser elegido en el comité de administración.

La cobertura

«Una buena póliza debe tener una buena cobertura, tanto frente a incendio y adicionales, con una escala de deducibles clara y, algo que hoy se está considerando mucho, las responsabilidades civiles en caso de generar daños a terceros”.
Como los incendios son el principal peligro, conviene que la cobertura sea amplia también respecto a sus causas, es decir que no se mencione sólo accidentes, explosiones por causas humanas, sino también naturales, como terremotos. Estos seguros deberían cubrir, y por regla general lo hacen, caída de aviones y otros objetos, deslizamientos de tierra, desplome de estructuras, choques de vehículos, atentados, remoción de escombros y fenómenos climáticos.

Como se aplican los deducibles

Calculando precio
Considerando los tipos de construcción, montos asegurados y riesgos involucrados, un seguro tiene un valor medio anual en torno a 1 UF por cada mil UF, pudiendo ser menor si se trata de una póliza que cubre todo el conjunto habitacional.

Si a este se le agrega sismo,

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=13934